7 Rad jak výhodně koupit nemovitost

U investice do nemovitostí platí více než kde jinde, že zisk se tvoří při pořízení nemovitosti. Pokud dobře nenakoupíte, je výhodný prodej velice nepravděpodobný. Při nákupu nemovitostí pracuje člověk vždy s částečnými informacemi, téměř nikdy se nestane, že máte o nemovitosti kompletní informace. I když si myslíte, že kompletní informace máte je velice pravděpodobně, že jste něco přehlédli nebo se objeví nová skutečnost, se kterou člověk nepočítá.

 

 

Cena stanovená znalcem je často jen číslo, ke kterému znalec dojde velice vágním způsobem (v tom lepším případě). Čím více dražeb se účastním, tím více začínám nabývat dojmu, že znalecký posudek je dělaný na objednávku. Nemovitost se jednoduše ocení na to, kolik člověk dluží. Znalecké posudky jsou obecně velmi zajímavá záležitost. Člověk, který je tzv. znalcem v oboru, měl by být schopen vypracovat znalecký posudek pro soud a je placen za svoji práci, často přehlédne naprosto základní věci. Nevím, zda je to úmysl nebo prostá nedbalost. Vždy jsem ale překvapen tím, že lidé vloží nemalé peníze do nemovitosti jen díky iluzi výhodné koupě. Před každou dražbou se vyplatí prověřit si alespoň tyto nejdůležitější věci.:

 1. Majitel, jedná-li se o byt, spoluvlastníci domu:

Pokud se majitel jmenuje Červeňák, Horváth nebo podobně, doporučuji zbystřit. Neplatí to na 100%, ale je lepší zachovat nejvyšší opatrnost. Vystěhovat bývalého majitele může být značný problém. Stejně pokud dražíte byt a Vaší budoucí sousedé budou Taragoš, Lakatoš, Tokár přeji pevné nervy a hodně úspěchu při následném prodeji. O majiteli se dá často zjistit poměrně hodně informací. Lidé o sobě rádi prozradí na sociálních sítích hodně věcí a sousedé na menších vesnicích bývají taktéž sdílní.

2. Zástavní práva, nájemní smlouvy, práva užívání:

Toto je bohužel jedna z mála věcí, ve které musíte důvěřovat znaleckému posudku. Zástavní práva, nařízení exekuce i nájemní smlouvy zmizí po provedení dražby. Nicméně nájemní smlouvy na dobu neurčitou nebo právo užívání ne vždy zanikne společně s dražbou. Ono i výmaz zástavních práv může značně komplikovat následný prodej nemovitosti. Výmaz zástav se může táhnout i několik měsíců. Pokud chcete mít LV rychle čistý, nedoporučuji dražby v rámci dědických řízení. Výmaz zástavního práva se váže na konec dědického řízení a to se může táhnout několik let.

3. Katastr nemovitostí:

Vždy doporučuji ověřit, zda dražená nemovitost souhlasí s nákresem v katastru nemovitostí. Stává se celkem často, že lidé udělají přestavbu nemovitosti a nemají stavební povolení nebo jednoduše nemovitost nenechají následně zkolaudovat. Banky nerady poskytují hypotéku, pokud skutečná nemovitost nesedí s katastrálním nákresem. Vám se zkomplikuje následný prodej, jelikož hodně potencionálních kupců bude financovat nemovitost hypotékou.

 4. Inženýrské sítě:

Vyplatí se minimálně prověřit, kudy vedou a zda je možné nemovitost napojit na všechny inženýrské sítě. Znalecké posudky často tvrdí něco jiného než je realita. Setkal jsem se s posudkem, kde se znalec zapomněl zmínit, že jediný zdroj vody pro dům je kopaná studna, která leží na pozemku, který nebyl součástí dražby.

 5. Okolní pozemky:

Doporučuji prověřit okolní pozemky bezprostředně sousedící s vyhlédnutou nemovitostí. Nevlastní některý z nich stejný majitel jako draženou nemovitost? Pokud ano, je to ve znaleckém posudku uvedeno? Není na tom pozemku něco zásadního pro Vás? Narazil jsem na dům, kde znalec opomenul skutečnost, že zahrada co patří k domu, není součástí dražby

 6. Záplavové území:

Nemovitost v záplavovém území může být velmi špatně prodejná. Pokud nemovitost leží v nejhorší možné záplavové zóně, je nepojistitelná a často téměř neprodejná. Znalci se o tomto v posudcích téměř nezmiňují.

7. Cena:

Závěrem to nejdůležitější. Cena je jediná motivace, proč kupujeme nemovitost v dražbě. Ať už ji chceme pro sebe nebo následně prodat a vydělat. Na co kupovat nemovitost dráž nebo ve stejné ceně v dražbě, když v inzerci je plno stejně drahých nemovitostí, které si mohu projít a detailně prověřit. Určit cenu nemovitosti je velmi složité i při důkladné prohlídce, natož pak v dražbě. Často nemáme ponětí, jak nemovitost vypadá zevnitř, nemáme podrobné informace o jejím technickém stavu, nevíme jaký „kostlivec“ na nás vybafne ze skříně. Je na Vás zda mi budete věřit nebo ne, ale není problém se setkat s nemovitostí, kterou „znalec“ ocení na trojnásobek její reálné hodnoty. Nebudu v tomto článku popisovat, jak určujeme cenu nemovitostí, je to na samostatný článek, který se tu určitě v dohledné době objeví. Jen bych rád přidal doporučení. Pokud se v nemovitostech a dražbách neorientujete, obraťte se na někoho kdo má zkušenosti a nemyslím tím realitního agenta, jehož největší devízou je doporučení „Kupte si byt v Praze a pronajměte ho studentům“

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *