Proč dražby nemovitostí?

Odpověď se na první pohled může zdát celkem jasná. Dražba je jedinečná příležitost jak koupit výrazně pod tržní cenou. Četl jsem na toto téma poměrně velké množství článků, které prezentují dražbu jako způsob jak nakupovat nemovitosti za 50% nebo dokonce za 25% tržní ceny.

Dražbám se věnuji dlouhé roky a takové štěstí jsem za tu dobu neměl. Dražba je bezesporu dobrá možnost jak vydělat peníze, nicméně musíme rozlišovat cenu tržní a cenu posudkovou.

Cena posudková se mnohdy tváří jako cena tržní, bohužel pro nás investory je toto tvrzení často naprostý nesmysl. Důvodů je několik.

– Doba od ocenění nemovitosti po prodej může být i několik let. Celkový stav se za tu dobu může značně měnit. Lidé zatížení exekucí nemají logicky peníze a o nemovitosti se příliš nestarají.

– Znalci nejčastěji používaná metoda je metoda porovnávací, znalec porovná obdobné nemovitosti a na základě jejich cen určí cenu odhadní. Samotný tento koncept je naprostý nesmysl. Každá nemovitost je unikát a najít dvě identické nemovitosti je téměř nemožné. Tento způsob ocenění navíc vnáší do celého posudku značnou kreativitu a nemovitost je možné ocenit téměř jakkoliv.

– Není umožněn vstup do nemovitosti. U lidí v exekuci je poměrně běžná celková ignorace, odevzdanost a domněnka, že pokud nebudou komunikovat, ono to časem přejde. Jak pak chcete porovnávat dvě nemovitosti, když netušíte vnitřní stav?

– Nepředvídatelné problémy. V exekucích poměrně normální záležitost. Častý neduh dražeb domů je v tom, že se nedraží celý majetek dlužníka. Draží se dům jako celek, ale z dražby záhadně vypadne například část zahrady. Nemusí to být problém, ale už se nám podařilo vydražit dům, jehož jediným zdrojem vody byla kopaná studna, která nebyla součástí dražby a ve znaleckém posudku o tom nebyla ani zmínka.

– Bývalí majitelé. Odhadem 1 z 10 majitelů je problémový člověk, nechce se z nemovitosti odstěhovat a mnozí z nich jsou schopni nemovitost schválně ničit. Taková nemovitost je pak zcela neprodejná, ztrácí hodnotu a často nás řešení problémů stojí nemalé peníze.

– Nemožnost prodeje. Nemovitosti v dražbě jsou zatíženy exekučním příkazem, často také zástavním právem. Výmaz LV tak aby nemovitost byla prodejná, může trvat déle než rok a během této doby se toho může stát celkem hodně.

Určitě by se našla spousta dalších možných problémů, na které si teď nevzpomenu nebo o nich vůbec nevím. Otázka tedy zůstává částečně nezodpovězena. Proč se vlastně věnovat dražbám nemovitostí? Já se jim věnuji z toho důvodu, že je to bezesporu možnost jak vydělat poměrně slušné peníze. Realita Evropy a České republiky je taková, že člověk, který se chce věnovat investicím, nemá bohužel příliš možností k realizaci. Nelíbí se mi představa hazardních her na akciovém nebo komoditním trhu a většina ostatních možností je na můj vkus málo zisková nebo naopak příliš riskantní. Dražby nemovitostí nejsou zázračným receptem na bohatnutí, jak někteří prezentují, není to bezpracná investice a nejsou bez rizika. Takovou investici Vám nikdo reálně nenabídne, a pokud ano je to pravděpodobně podvodník. Dražby nemovitostí vyžadují spoustu práce a znalostí, bez zkušeností se může stát, že člověk prodělá poměrně dost peněz. Rozhodně to je ovšem práce, které se může věnovat téměř každý. Dokonce i představa mnoha lidí, že nemovitosti jsou určeny pouze bohatým, není zcela správná, investovat v dražbách se dá zcela reálně s poměrně malým základním kapitálem ve výši 20 – 50 tisíc korun.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *