Moje první zkušenost s investičním bytem

V roce 2011 jsem již pár let vlastnil investiční byt a dle mého nastal čas poohlédnout se po něčem dalším. v té době jsem se již zhruba rok zajímal o investice prostřednictvím exekučních dražeb. Štěstí se na mne usmálo v červnu a podařilo se mi vydražit byt na okraji Prahy, byt o dispozicích 2kk a velikosti 71 m2, dům byl novostavba z roku 2006 a náleželo k němu parkovací stání.

Po předběžném průzkumu vše nasvědčovalo tomu, že byt je pravděpodobně neobydlený, je v dobrém stavu a jeho pořizovací cena v roce 2006 byla 2,7 miliónu korun. Velice podobná byla i odhadní cena a byt se začínal dražit na 2/3 ceny odhadní tj. 1,8 mil. Výsledná kupní cena byla o něco vyšší, nicméně pořád byla pod hranicí 2 milionů korun. Byla to první nemovitost, co se mi povedlo vydražit a hned takto úspěšný obchod. Říkal jsem si, že to nemůže být lepší. Během dvou měsíců se podařilo vyřídit všechny náležitosti (právní moc usnesení o příklepu, doplacení podání, přepis na katastru nemovitostí), zbývalo jen doplatit daň z nemovitosti a byt fyzicky převzít. v záři jsem se vydal do Prahy a byt převzal. Byl v perfektním stavu, a pokud zde někdy někdo bydlel, nebylo to dlouho a působil opravdu jako novostavba. První komplikace nastala s výmazem zástavních práv a exekučních příkazů z LV. Trvalo dalšího půl roku, než byl LV čistý a byt se mohl nabídnout k prodeji.

Doba pokročila a byt se dostal do nabídky začátkem roku 2012. Slova jako krize a propad cen nemovitostí už se objevovala v novinách každý den. Nabídnul jsem nemovitost za cenu velmi blízkou ceně odhadní a čekal na ten zaručený zisk. Nebudu Vás napínat, po roce a několikátém snížení ceny se nestalo vůbec nic. Žádný zájemce, žádný náznak úspěšného obchodu. Nakonec se nemovitost prodala začátkem roku 2013 za cenu velmi blízkou ceně vydražení a já prodělal skoro 100 tisíc korun. Byl jsem v té době téměř rozhodnut počkat s prodejem 2—3 roky. Chybou bylo věřit úsudku někoho jiného, což mne stálo poměrně dost peněz. Dnes se byt o stejné velikosti v sousedním domě nabízel za cenu přesahující 3 miliony korun a vydržel v nabídce zhruba dva týdny.

Mnozí z Vás si pravděpodobně říkají, proč píši tento příběh, příběh, který ukazuje můj neúspěšný obchod? Píši ho proto, že se snažím poukázat na skutečnost, kterou Vám realitní poradci a novináři neřeknou. v novinách se nejčastěji píše o tom, že nemovitosti máme nakupovat, protože jen a pouze rostou, bohužel zrovna v době kdy je cena nemovitostí na vrcholu. Může se stát, že se odhodláte k nákupu nemovitosti v době, kdy bude k tomuto kroku ten nejhorší čas.

Za deset let vzrostla cena bytu o 300 tisíc korun, to je zhruba 1 procentní růst ročně. Nevím jak Vám, ale takový růst mi nepřijde zrovna jako kvalitní investice.

Poslední, co si můžeme ukázat, je jednoduchý přehled výnosů tohoto bytu v případě pořízení nemovitosti na hypotéku a následného pronájmu. Všechny údaje jsou fiktivní a pouze předpokládané.

Modelová situace vypadá následovně

Byt pořízený v roce 2006 za účelem budoucího pronájmu s cenou 2 700 000. Vezmeme si hypotéku na 80 procent ceny nemovitosti a dobou splatnosti 20 let. Předpokládaný příjem z pronájmu je 13 000 měsíčně. Průměrný úrok hypotečního úvěru za toto období je, řekněme, 3 procenta a splátka hypotéky je cca 12 000 měsíčně. Modelová situace vypadá slibně, na papíře vyděláváme 1 000 korun měsíčně, za 10 let 120 000 + růst ceny nemovitosti.

Skutečnost může být trošku rozdílná. Došlo na propad cen nájmů o 20—30 procent. Řekněme, že se nás drželo štěstí a do roku 2011 byl byt pronajat za zmíněných 13 000, od roku 2012 se situace zhoršila a nájem se snížil na 10 000 měsíčně. Samozřejmě se vyskytly závady a drobné opravy tudíž náš výnos z nájmů je na 90 procentech předpokladu. Situace tedy vypadá následovně:

2006-2011 702 000 Kč
Nájem výnos 2011-2016 540 000 Kč
Nájem celkem 1 242 000 Kč
Hypotéka 2006-2016 1 440 000 Kč
Celkem -198 000 Kč

Celkem jsme prodělali na pronájmu bytu skoro 200 000, pravděpodobně o něco více. Těžko si představit, že by někdo měl obsazenost za 10 let na úrovni 100 procent.

Touto krátkou ukázkou Vás nechci odradit od investování do nemovitostí, jen se snažím poukázat na to, že ne vždy je nejvýhodnější doba k nákupu, když se ze všech stran valí informace o výhodnosti investičních nemovitostí. Pokud by člověk naopak investoval v roce 2012, kdy doba investicím „nepřála“, pohybujeme se v naprosto odlišných číslech.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *