Investice do nemovitostí — jak jsem přišel o iluze

Pojďme se blíže podívat na investiční příležitosti do nemovitostí, jak nám je prezentují česká média. Za posledních pár let jsem četl asi tisíckrát, jak je rozumné investovat do nemovitostí, jak investice do nemovitostí přináší jistý ziskv podobě nájemného, jak nemovitosti v čase jen a pouze získávají na hodnotě.

Média, investiční a realitní poradci, developeři, ti všichni mají očividně veliký zájem na tom, aby si lidé mysleli, že koupí libovolné nemovitosti (ve většině případů bytu o velikosti 2kk) udělají životní obchod, který nemůže být v žádném případě ztrátový. Tato investice se nám podle těchto expertů vyplatí i v případě, že na nemovitost nemáme vlastní prostředky a musíme si na ni půjčit, nejčastěji hypotečním úvěrem od libovolné banky. Koneckonců úroky jsou tak nízko a příjem z nájemného je na dosah ruky. Lidé bohužel často pracují s předpoklady, ceny nemovitostí rostou už 20 let, tudíž porostou i v budoucnosti, nájemné za byt takové velikosti je v dané lokalitě tolik, tudíž takové nebo vyšší nájemné tam bude i nadále, hypotéka stojí tolik a tolik měsíčně, tudíž tak bude stát pořád. CHYBA!

Další, trošku zkreslená představa mnoha lidí je výnos a bezpracnost pronajímání libovolné nemovitosti. Nejčastěji kupované nemovitosti k pronájmu, jsou nemovitosti k bydlení, tzn. byt nebo dům. První problém je určení ceny nájemného. Z prohlídky realitních serverů a komunikace s realitní společností si člověk udělá přibližnou představu o ceně. Cena je samozřejmě přibližná a nic nám nezaručí, že za určenou cenu byt skutečně pronajmeme v rozumné době. Pokud trváte na určité ceně, aby nájem zaplatil hypotéku, může se stát, že nemovitost bude několik měsíců neobsazená. Ve finále může tato situace vést k tomu, že člověk musí sehnat splátky hypotéky z vlastních finančních zdrojů.

Druhým a asi největším problémem jsou nájemníci samotní. Bohužel pořád se najde spousta takových, kteří za Vámi jdou už s tím, že nájem platit nebudou a po čase se možná odstěhují. Tento problém se dá podstatně eliminovat důkladnou lustrací nájemníků a požadavkem na složení kauce, bohužel i tak stoprocentní jistotu člověk nemá nikdy. Pokud už někomu nemovitost pronajmeme, tak dostat ho podle práva pryč může být zábava na dlouhé měsíce či roky, nemluvě o vymáhání nájemného a případných dalších ztrátách. Samozřejmě se dá postupovat i na hraně a za hranou legálnosti a nájemníka z bytu prostě vystěhovat, vždy se ale vystavujeme riziku, že na nás nájemník podá žalobu a nakonec my budeme ti, kdo musí platit. Viděl jsem případ, kdy se člověk, který v bytě bydlel neoprávněně a byl majitelem vystěhován, dožadoval mnohamilionové náhrady. Je na každém, zda toto podstoupit či se vystavit riziku velkých nedoplatků, případně kompletně zdemolované nemovitosti.

Třetí problém jsou nečekané náklady. Tu se rozbije pračka, tu myčka. S tímto se dá dopředu ± kalkulovat a započítat to do nákladů, u novějších bytů to nebývá takový problém, u starších může být problém většího rázu např. nové topení, tekoucí střecha. S čím se bohužel nedá kalkulovat, jsou nájemníci a jejich požadavky. Z mé osobní zkušenosti: když Vám volá nájemník v 11 večer, že mu nejde elektřina a ať s tím něco okamžitě děláte, nebo ve dvě ráno soused, že doposud naprosto bezproblémoví nájemníci pořádají oslavu a máte je umravnit, přičemž na dotaz jestli jim říkal, ať se ztiší, zní odpověď ne. Člověk přemýšlí, jestli mu to za to vlastně stojí.

Toto je jen opravdu velmi stručný přehled problémů a rizik, nad kterými musí každý, kdo uvažuje o nákupu nemovitosti přemýšlet. Jednotlivým problémům se do detailu budu věnovat v některém z dalších pokračování.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *